Le droit de passage constitue une limite importante au droit de propriété. Il peut résulter de la volonté de l'homme (par contrat, testament ou partage) ou résulter de la situation des lieux.

Ce sont les articles 997 à 1001 du Code civil qui traitent du droit de passage. Nous vous invitons à cliquer sur le lien pour prendre connaissance plus en détail de ces articles du Code civil.

Précisons tout de suite que le droit de passage peut s'exercer en surface (chemin), au dessus (fils électriques) ou au dessous (tuyaux) du sol. La loi ne fait pas de distinction.

Comme le droit de passage donné par contrat est régi par les termes et conditions du contrat lui-même, nous nous attarderons plus spécialement à celui qui dérive de la situation des lieux.

«Le propriétaire dont le fonds est enclavé soit qu'il n'ait aucune issue sur la voie publique, soit que l'issue soit insuffisante, difficile ou impraticable, peut, si on refuse de lui accorder une servitude ou un autre mode d'accès, exiger de l'un de ses voisins qu'il lui fournisse le passage nécessaire à l'utilisation et à l'exploitation de son fonds. Il paie alors une indemnité proportionnelle au préjudice qu'il peut causer.»

«Il doit donc y avoir enclave du fonds.

C'est avant tout une situation de faits et de lieux. Le fonds n'a pas d'issue sur la voie publique (enclave juridique) ou elle est insuffisante, difficile ou impraticable (enclave économique).

Aussi, il n'y aura pas d'enclave si le propriétaire du fonds bénéficie d'un passage de tolérance qui lui donne accès à la voie publique, si l'enclave résulte du fait personnel du propriétaire ou si l'issue sur la voie publique ne requiert que des investissements ou aménagements mineurs. Dans ce dernier cas, il faut tenir compte de la valeur ou de l'exploitation de la propriété par rapport à la valeur des aménagements nécessaires.

Le droit de passage s'exerce contre le voisin à qui le droit de passage peut être le plus naturellement réclamé, compte tenu de l'état des lieux, de l'avantage du fonds enclavé et des inconvénients que le passage occasionne au fonds qui le subit (article 998). Il ne s'agit donc pas nécessairement du chemin le plus court.

L'utilisation d'un passage pendant dix ans créera une présomption absolue en faveur de ce trajet à l'encontre du fonds servant.

Le propriétaire qui subit le droit de passage a droit à une indemnité proportionnelle au préjudice causé. De plus, le propriétaire du fonds enclavé doit faire et entretenir les ouvrages nécessaires à l'exercice de son droit. Cette indemnité peut être forfaitaire ou périodique. A défaut d'entente entre les parties, le tribunal en déterminera les conditions.

Le droit de passage se termine avec la cessation de l'enclave. Ce qui a été payé ne peut être remboursé et si l'indemnité était payable par versements périodiques, ceux-ci cessent d'être dus pour l'avenir.

Nous espérons que ces renseignements vous seront utiles. Nous en profitons pour vous rappeler qu'il s'agit d'informations générales et qu'il est très important de consulter votre procureur pour tout problème particulier.