La première chose à vérifier avant d'entreprendre des travaux est de s'assurer qu'on est bien chez soi et que les travaux projetés n'empiéteront pas chez le voisin.

Simpliste, me direz-vous. Pas tant que ça!

Plusieurs personnes qui ont dû consulter pour des problèmes de propriété se croyaient bien chez elles et dans leurs droits.

Certaines croyaient que la description et les dimensions de l'immeuble faites dans leur contrat notarié étaient incontestables.

D'autres se sont fiées à des marques de délimitation autour de leur propriété telles une clôture, des piquets ou un fossé.

D'autres enfin ont cru que le certificat de localisation qu'elles avaient du payer lorsqu'elles ont hypothéqué leur propriété, fixait les bornes de leur terrain.

Elles ont donc été très surprises d'apprendre que les limites de leur terrain n'étaient pas nécessairement celles qu'elles croyaient.

Toutes ces indications et bien d'autres encore peuvent servir à délimiter un immeuble. Cependant, elles ne sont pas certaines parce qu'elles peuvent faire l'objet d'une contestation ou d'une preuve contraire.

Prenons l'exemple suivant. Une personne vient d'acheter un immeuble qui est délimité d'un côté par une clôture et de l'autre par une haie; en avant, il y a la rue et à l'arrière, un garage ou une remise quelconque du voisin.

Ce nouveau propriétaire calcule les dimensions de son terrain avec les mesures indiquées sur son contrat. Il s'aperçoit que ces mesures ne correspondent pas avec l'occupation et les limites du terrain. Il lui manque du terrain ou il en a trop (le problème est le même).

En théorie, chacune des lignes de division pourrait faire l'objet d'une contestation. La clôture et la haie sont-elles sur son terrain ou celui des voisins; sont-elles mitoyennes? La garage est-il situé à la bonne distance de la ligne séparative des terrains? A quelle distance du chemin doit-on commencer à mesurer le terrain? Autant de questions qui pourraient affecter les limites réelles d'un terrain.

Seul un bornage peut fixer avec certitude les limites d'un immeuble.

Qu'est-ce qu'un bornage? Quelle différence y a-t-il entre un rapport d'arpenteur, un certificat de localisation et un bornage?

L'article 978 du Code civil du Québec stipule ce qui suit :
«Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës pour établir les bornes, rétablir des bornes déplacées ou disparues, reconnaître d'anciennes bornes ou rectifier la ligne séparative de leurs fonds.»

Il doit au préalable, en l'absence d'accord entre eux, mettre le voisin en demeure de consentir au bornage et de convenir avec lui du choix d'un arpenteur-géomètre pour procéder aux opérations requises, suivant les règles prévues au Code de procédure civile.

Le procès-verbal de bornage doit être inscrit au registre foncier.

Comme on peut le voir, le bornage est une opération qui se fait entre voisins contigus i.e. dont les propriétés se touchent. Il peut y avoir le bornage d'une seule ligne de division comme de toute la propriété. Cette opération doit se faire par un arpenteur-géomètre.

Caractéristique essentielle: le bornage est fait obligatoirement avec un ou des voisins contigus. Le bornage ne peut être un acte unilatéral.

Aussi, même si vous engagez et payez vous-mêmes un arpenteur-géomètre pour vous indiquer dans un rapport écrit où sont situées les lignes de division, cela ne peut constituer un bornage légal comme tel. Ce rapport pourrait même être contesté par le voisin qui pourrait faire la même chose que vous avec un autre arpenteur-géomètre.

Autre caractéristique : le bornage porte sur les bornes et les lignes de division.

Il s'attache au fonds, aux limites de l'immeuble lui-même par rapport aux immeubles voisins. Il n'est pas fait en fonction ou en relation avec ce qui peut être situé ou construit sur l'immeuble, comme c'est le cas pour le certificat de localisation qui est souvent confondu avec le bornage.

Le certificat de localisation qui est souvent demandé par les institutions financières lors d'un financement hypothécaire, a pour but de déterminer si l'immeuble construit ou à construire répond à la réglementation municipale de construction et de zonage, par exemple concernant les marges de recul ou n'est pas affecté de quelque servitude, pouvant influencer la conformité ou la valeur de l'immeuble.

Bien sûr, l'arpenteur géomètre peut émettre dans son certificat de localisation des commentaires concernant les lignes séparatives ou des empiètements possibles. Cependant, il n'a pas pour fonction de déterminer les bornes comme telles avec les voisins.

Autre caractéristique : le bornage est inscrit au registre foncier.

Que ce soit un bornage à l'amiable ou judiciaire, le procès-verbal de l'arpenteur géomètre est publié ou si vous préférez enregistré au bureau de la publicité des droits, sur les immeubles concernés par le bornage.

Le bornage suit donc les immeubles et est opposable aux parties et aux acquéreurs subséquents ce qui n'est pas le cas d'un simple rapport d'arpenteur ou d'un certificat de localisation. Lors de l'achat d'un immeuble, il est donc très facile de savoir s'il a été borné.

Comment procéder pour demander ou contester le bornage? C'est ce que nous verrons au cours d'une prochaine chronique.